居抜き物件で歯科医院開業を希望する先生のための支援会社情報
HOME >  居抜き物件開業の手引き 歯科医院編 >  居抜き物件のメリット・デメリットを知る

居抜き物件のメリット・デメリットを知る

 「居抜き」とは不動産売買や賃貸の際に使う専門用語で、家具や設備、什器備品をつけたまま売買や賃貸を行うことをいいます。営業を行うために必要な設備や装飾品などといった、経済的価値のあるものが物件とセットになっており、そのまま売買や転貸、賃借権の譲渡がなされるのです。

このページでは、歯科医院においての居抜き物件のメリットとデメリットをご紹介いたします。

居抜き物件のメリット

【初期投資が抑えられる】
以前の持ち主が使っていたユニットや設備機器をそのまま利用でき、内装工事も不要なため、新規建築に比べ、ぐっと初期費用が少なく済みます。新築の場合、地域・場所にもよりますが、設備導入費も含め、1億円程度の予算が必要となります。しかし、居抜き物件では、その半分以下で開業が可能となるので、予算が厳しい方も、検討の余地が生まれます。

【初期投資が抑えられるので損益分岐点も低くなる】
初期投資費用が少ないので、借り入れも少なく済み、その分利益の出る時期も早まります。

【以前の患者さんを取り込める可能性がある】
前院の患者さんのカルテの引継ぎを行える場合があります。また、すでに歯科医院として近隣に周知されているので、定期的な患者さんの来院が見込めます。

【短期間での開業が可能】
内装工事やリフォーム工事の手間が無い、もしくは少なく済むので、開業までの期間が大幅に短縮されます。通常工事期間にも賃料が発生するため、その分の費用も浮かせることができます。

居抜き物件のデメリット

【構造的な制限を受ける】
既に決まったレイアウトが出来上がっているため、イメージ通りの内装にするのは難しいです。リフォームをしようとすると、それなりの費用がかかってしまいます。

【建物や医療機器の老朽化による出費の可能性がある】
建物も医療機器も前院からそのまま引き継いでいる場合、きちんと調べておかないと、開業後に建物トラブルにおける修繕や機器の入れ替え等余計な出費のかかる恐れがあります。

【前院のイメージを引きずる可能性がある】
前医院が、営業不振で評判が悪く閉院した場合、その悪いイメージがそのまま付きまとってしまう可能性があります。悪評を払拭するためには、十分な戦略を立てる必要があるでしょう。

【造作譲渡料が発生する場合がある】
通常、前医院が閉院する場合、建物を原状回復してオーナーに返さなければなりませんが、設備や内装がきれいな場合は、次の買い手がこれまでの状態をそのまま利用できる権利として買い手に売ることがあります。それを造作譲渡といい、それにかかる費用が「造作譲渡料」です。それぞれの物件の賃貸借契約書によって要件が違う場合がありますので、契約の際はよくチェックすることが大切です。